Koronavirüs salgınının etkisini devam ettirdiği bu günlerde bazı sektörlerde faaliyetlerin durma noktasına gelmesi, bağlantılı olduğu diğer sektörlerde de zincirleme etkiye neden olmuş ve ekonomik hayatı sekteye uğratmıştır. Sözleşme ilişkilerinin de bu durumdan etkilenmesi kaçınılmazdır.
İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihli ek genelgesi ile birçok işyerinin yürüttüğü faaliyetler salgının yayılmasını önlemek amacıyla durdurulmuştur. 26.03.2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile getirilen düzenleme ise kira sözleşmeleri açısından önem arz etmektedir. Söz konusu düzenleme gereğince; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek İŞYERİ KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE SEBEBİ OLUŞTURMAYACAKTIR.
Başka bir deyiş ile yeni düzenleme söz konusu tarih aralığında kira bedeli ödenmez ise, kiraya verenin sırf bu nedene dayanarak kira sözleşmesini fesih etme ve bu ödememe durumuna dayanılarak bir tahliye talep etme hakkını ortadan kaldırmıştır.
Türk Borçlar Kanunu m. 315’e göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”
Geçici 2. maddedeki düzenlemeye göre, TBK m. 315’te kiraya verene tanınmış olan sözleşmeyi fesih hakkı, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kullanılamayacaktır. Buna ek olarak, TBK m. 352’de düzenlenmiş olan “iki haklı ihtar” uygulaması da bu tarihler arasında uygulanmayacak olup; kiraya verenlerce gönderilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve buna bağlı olarak tahliye davası açılması da mümkün olmayacaktır.
Adliyelerin açılacağı tarih olan 15.06.2020 itibariyle kiraya veren, geriye dönük ödenmeyen kira bedellerin faiziyle birlikte ödenmesine ilişkin bir icra takibi başlatabilecek ancak TAHLİYE TALEP EDEMEYECEKTİR. Yani kiraya veren tarafından geriye dönük kira alacaklarına ilişkin bu icra takibi, Geçici 2. madde nedeniyle kiraya veren açısından sözleşmenin feshi imkânını sağlamayacaktır
Kanun ile belirtilen sürede ödenmeyen kira bedelleri için gecikme dolayısıyla faiz işleyip işlemeyeceği hususunun da ayrıca değerlendirilmesi gereklidir. Geçici 2. Madde kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiracı lehine düzenlemeler getirmiş olsa da; TBK’nın 315. maddesi gereğince, vadesi gelmiş olan kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ödenmeyen kira bedeli üzerinden kanunda belirtilmiş olan ölçüler çerçevesinde faiz işlemeye devam etmektedir. Belirtmek gerekir ki, kira bedelinin zamanında ödenmemesinden doğan işbu faiz kanundan doğmakta olup, borçlunun kusurundan bağımsızdır. Koronavirüs salgını neticesinde yapılan geçici düzenlemeler, kiraya veren açısından gecikmiş olan kira bedelleri sebebi ile sözleşmenin fesih hakkını ve tahliye talebi hakkını ortadan kaldırmış olsa da, kiraya veren taraf gecikmiş olan kira bedelleri için, kanun ile belirtilmiş olan faiz miktarını talep edebilecektir.
ÖZETLE:
Yaşadığımız bu olağanüstü süreçte kira borcunun ödenmesi kiracının sorumlu tutulamayacağı sebeplerden dolayı güçleşmiş olduğundan; kira borçlusu işletme sahibi kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep etmeli veya sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu gerekçe göstererek kiraya veren ile anlaşma yoluna gitmelidir. Bu noktada kiracı olan işletme sahibinin, gecikmeksizin durumu kiraya verene ihtarla bildirmesi ve kira bedelinde UYARLAMAYA gitme isteğini beyan etmesini şiddetle önermekteyiz.
Konut kiracıları için ise durum biraz farklıdır. Her ne kadar 15.06.2020'ye kadar icra takipleri durduğu için icra takibine geçilemiyor ise de bu sürenin sonunda geriye dönük kira alacakları için icra takibi yapılabilecek ve TAHLİYE YOLUNA GİDİLEBİLECEKTİR.
Kiracı ile Kiraya Veren arasında yaşanabilmesi muhtemel anlaşmazlıklar açısından yukarıdaki hukuki haklarınızı bilgilerinize sunar, iyi çalışmalar dileriz.
Sağlıklı günlerde görüşmek dileğiyle…
Av.Doğan CANBOLAT & Av.Gizem KALEOĞLU